14 八月

“以房养学” 留学生投资房产攻略【2】

上回说到“以房养学”的四个条件,其中最重要的是要找近学校容易出租的物业;今年加拿大多伦多租金飙升一房难求,就现在9月开学季在即,大量学生即将返校。每年此时,高等院校附近的租房市场都会十分火爆,一房难租。今年,不但房源难求,房租更成为了很多高等院校学生心中的痛。这种情况下,留学生买房养学自住投资才是最佳选择!

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买房的两个重要条件

1. 目的性:如果是用于旅游,可以当成度假屋;若是有孩子在此地上学或是有亲戚在这里,则可以当作第二居所;

2. 贷款:比例35%-50%不等,区别在于贷款额度的大小。

如果贷款额度小于或者等于100万,贷款比例就可以占到房子的65%,就是说你可以买一套价值153万8千元的大房子。

如果你想要买一套更大的房子,贷款额度超过100万,也就是买价超过153万8千,这个时候贷款额度保守来讲只能给你50%了。

再往上,也就是买房金额超出400万,也就是贷款额度无论如何都超过200万的时候,这时候海外买家就需要提供资产证明

如果资产不在加拿大,也可以在境外,比如国内股票和持有的股份,银行存款,各种,房子就不用说了在哪里都是硬通货,并没有硬性规定要需要提供哪几种资产证明,总之可以证明资产足够大、能够降低贷款风险的材料就行。

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加拿大买房的法律
  • 加拿大本国居民和非本国居民都可以自由买卖加拿大房地产,并且在购买、拥有和出售上两者都需要遵守相同的规定。
  • 如果未满18岁的留学生并不能以自己的名义购房,需要使用监护人或父母的名字来购房。
  • 部分地区或省份对海外买家有特殊税费,非本国居民在买房时登记产权是备注“外国人税务条款”,也就是 需要额外缴纳15%海外买家税,但在今后身份转变后可以申请退还。

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申请贷款前务必提早做一些安排,如下:

1.要有加拿大银行帐号,要管理好加拿大银行账户;

加拿大所有的5大银行均在中国设有各种分支机构可以办理开户,比如ScotiaBank (丰业银行)就与光大银行合作,方便客户在中国就开好加拿大银行的户口,一登陆加拿大就可以激活使用;BMO(蒙特利尔银行) 在京沪广均有办事处可以办理信用卡申请业务,抵埠后到就近的BMO分行激活即可。

2.尽早积累信用分数,保持良好信用记录;

不管是留学生还是新移民,来到加拿大后,都会被加拿大信用体系建立一个档案。每个人都会有一个信用积分( Credit  Score,又称Beacon)。这个信用积分的作用可是不容小觑的。银行和其他的信贷机构通过信用积分来了解你的财务状况。信用积分决定你是否能得到抵押贷款或信用卡。

3. 留学生申请买房贷款通常需要缴纳足够的首付款

留学生买房的首个要求,就是需要缴纳足够的首付款。同时由于留学生属于非加拿大居民,所以首付款比例要比加拿大居民高。(通常来说没有收入的非居民最多可能申请到房价65%的按揭贷款, 但是以50%来准备首付款更为稳妥

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海外买家税退税 (NRST REBATE) 条件
  • 海外买家本人或配偶必须100%持有该房产的产权
  • 必须在买房60天内亲自入住,并把该房产作为主要住宅 (PRINCIPAL RESIDENCE)。所以大家记得留存好搬家发票电话改地址后的账单以作证明
  • 必须在NRST become payable 的4年之内申请(拿到PR身份的必须在拿到PR身份的90天之内申请)过期无效。
  • 海外买家如果在买房后4年之内拿到PR身份,可以马上申请。
  • 海外学生如果在买房后2年之内持续的全职学习,必须持续满两年,而且必须在安省的校区,和必须是政府认可的大专或大学,才可以申请。(Must be enrolled in full-time education continuously for two years or more)

问题:在读大四的学生买房后还没有满两年就毕业了,怎么退?

两种方式可以退税:
1.一种是马上接着读研究生,刷满2年申请退;
2.另一种就是毕业后工作,在4年之内拿到PR身份,即可以申请!

 

买房锻炼自己

无论是自住还是出租,自己是房主了,都要和各种人打交道:经纪人、贷款人、律师、会计师、政府工作人员,房屋维护保养人员乃至邻居及房客。接触的面会比较广,与人交往的能力与沟通的技巧相应就会比只做房客要求多一些。

为什么做房主反而要更多的自律呢?因为房子是你自己的,要考虑房产的保值及增值,房前屋后的整理,室内的清洁卫生,房屋的维护保养,都需要付出心血。如果自己不注意平时维护,以后房屋不能保值增值,吃亏的还是自己。

做房客时,需要跟房东及其他房客打交道,而自己做房主了则需要学会如何与邻居相处,如何与房客打交道。

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